2022南山写字楼-前海写字楼出租租金市场分析
作者：南山办公室租赁-天辰
发文时间： 2022-07-09
查看点评
据3房网数据统计,2022年4月深圳前海商圈在写字楼出租商圈热度榜位居第5名,在写字楼出售商圈热度榜位居第1名,写字楼出租均价122.93元/㎡·月,出售价格85570元/㎡,均有下跌趋势.
前海写字楼租赁楼盘,其他几栋写字楼目前都还有毛坯的整层办公室可以选择,要说看海景最方便最直接的当数恒裕前海金融中心了,真正的前海首排,一线永久海景景观.
整层精装写字楼在租的,目前只有前海世茂大厦、香江金融中心和卓越前海壹号,再加上万科前海企业公馆和前海深港基金小镇里的小独栋别野.
以记者在走访时了解的信息为据,目前,卓越集团位于福田中心区的卓越时代广场租金最高,其次是位于前海桂湾的卓越前海壹号A&B座,租金最低的是位于福田上梅林的卓越城.前湾片区作为桂湾片区的承载衔接区域,把桂湾和妈湾连接在一起,目前在租的只有前海嘉里中心和万科前海企业公馆.而恒裕前海金融中心和卓越前海壹号的AB栋有二房东包租客进驻,所以在桂湾片区选择小户型或者价格便宜的精装办公室,可以在这两个写字楼里筛选.
根据第一太平戴维斯4月发布的一份报告,深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2个百分点至18.2%;市场平均租金环比下跌1.7%,同比下跌4.1%至每平方米每月225.8元.
而业主愿降租以迎合市场需求的情况,在深圳的确罕见.戴德梁行在报告《2020深圳写字楼的市与势》中指出:"一直以来,深圳连续数年的高供应量持续积蓄市场压力,也由此,疫情前虽然市场整体空置率持续走高,但考虑到物业在未来市场中的影响力及对深圳产业经济高增长的预期,业主降租意愿较弱,更多是通过给予一定的装补或延长免租期等方式吸引客户."而疫情后整体经济环境不容乐观,且可预见的高供应压力削弱业主对后市的信心,以价换量成为更多物业特别是新项目业主的优先考量.
卓越前海壹号的"包租公"梁先生告诉本报记者,很多想从福田搬到南山的企业,都选择落脚前海,"一方面是科技园那边的二房东数量太多,使用率只有三四成,而这边一手业主多,价格还低;另一方面前海正在发展,两三年后的光景肯定和现在不同,毕竟规划的是深圳未来的城市双中心之一."可以总结企业选址在价格上预算100元左右/㎡的前海一手写字楼在妈湾,200元左右/㎡的前海一手写字楼在桂湾.面积需求100-300平左右的精装办公室,价格便宜的请直接找二房东包租客.
但就目前而言,前海桂湾商务中心区的商业建设还没有完善,除卓越前海壹号以外,区内其他写字楼都还没有招商,只有卓越前海壹号A座、B座有人办公,现在入驻率是50%.企业入驻前海,承租的是一手业主的写字楼物业,根据前海去年发布的租金补贴政策,2022年可以补贴40元/㎡,2023年可以补贴20元/㎡.其中妈湾片区的招商前海国际中心是运营商自己给的租金补贴,和前海管理局的补贴不是一回事.
前海深港基金小镇、万科前海企业公馆、前海颐都大厦,这些地方可独栋小别野写字楼办公,租金在200元以上.方直前海国际文化中心有大面积的独栋,价格在120元左右.对于梁先生提到的租金补贴,记者从深圳市政府官网了解到,深圳市前海管理局在2019年6月1日印发《深圳前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》,越优秀的企业,补贴力度越大.桂湾片区,一共有恒裕前海金融中心、前海鸿荣源中心、卓越前海壹号、华润前海中心、弘毅大厦、前海深港基金小镇这6栋写字楼在租.
6月17日,深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于印发《前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》的通知.
同时,今年以来,高力国际、第一太平戴维斯等多家服务咨询机构均给出深圳甲级写字楼将有大量新增供应入市的判断.
虽然目前的租金较中心区还有差距,但梁先生对其未来的上涨走向预期良好:"如果这一片起来了,租金肯定在200到300之间,当初那些业主买时都承诺最少租个三五百的.今年京东已经在卓越T3租了6层,现在在装修,T1的5-41楼也是准备给前海管理局总部使用的."
